Condominio e barriere architettoniche

Accade di frequente che all’interno di condomini si ingenerino accese discussioni quando è necessario adeguare le parti comuni di un edificio per poter permettere, per lo più ad anziani e disabili, di poter accedere più agevolmente alle proprie abitazioni.
Gli edifici condominiali di edilizia residenziale devono essere edificati – se nuovi – o ristrutturati – se già esistenti – in modo da garantirne l’accessibilità, l’adattabilità e la visibilità ai soggetti disabili attraverso l’eliminazione delle barriere architettoniche.
La normativa che impone l’abbattimento delle barriere architettoniche negli edifici residenziali è la Legge n.13 del 09 febbraio 1989 “disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati”.
La legge prevede: “art. 2.1. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati diretti ad eliminare le barriere architettoniche di cui ll’art.27, primo comma, della Legge 30 marzo 1971 n.118 ed all’articolo 1, primo comma, del Decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978 n.384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati, sono approvate dall’assemblea del condominio in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall’art.1136, secondo e terzo comma, del codice civile.
2.2. “Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 1, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà di cui al titolo IX del libro primo del Codice Civile, possono installare a proprie spese servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori ed alle rampe dei garages”.
3. “resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile”.
3.1 “Le opere di cui all’articolo 2 possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati”.
3.2 “ E’ fatto salvo l’obbligo di rispetto delle distanze di cui agli articoli 873 e 907 del Codice Civile nell’ipotesi in cui tra le opere da realizzare ed i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune”.
Nel caso di edifici privati già esistenti vengono presi in considerazione gli interventi previsti dell’art. 2 della L.13/89 in virtù dei quali è possibile apportare all’immobile condominiale, a spese dell’interessato, ed anche in deroga alle norme sul condominio, le modifiche necessarie per renderlo più comodamente accessibile.
Non si può certo dire che la L.13/89 riconosca al disabile il diritto incondizionato alle innovazioni atte a superare la barriera architettonica. Piuttosto riconosce il più limitato diritto a realizzare a proprie spese opere mobili facilmente rimovibili nonché di modificare l’ampiezza delle porte al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori ed alle rampe dei garages in caso di inerzia o diniego del condominio. La legge ha comunque abbassato il quorum necessario per l’introduzione delle innovazioni necessarie per l’eliminazione delle barriere architettoniche.
La procedura corretta per richiedere e realizzare opere per l’eliminazione delle barriere architettoniche negli spazi comuni del condominio consta innanzitutto nel segnalare all’assemblea di condominio l’intenzione di realizzare un intervento volto a superare gli ostacoli esistenti negli spazi comuni che impediscono un agevole accesso alla propria abitazione.
E’ bene che il soggetto presenti la propria richiesta in modo formale e per iscritto, preferibilmente mediante raccomandata con ricevuta di ritorno perché devono risultare ben chiare la data e la firma di chi lo riceve.
E’ opportuno descrivere bene l’intervento allegando anche un preventivo di spesa.
L’assemblea di condominio deve deliberare sulla richiesta entro tre mesi dalla presentazione della domanda. L’assemblea può rispondere positivamente e prevedere che ciascun condomino si assuma in carico la quota proporzionale delle spese da sostenere oppure può autorizzare la realizzazione dell’opera a condizione che il richiedente sostenga tutte le spese.
Se invece l’assemblea risponde negativamente o non risponde entro il termine di tre mesi i richiedenti possono agire e procedere all’installazione ed all’esecuzione di strutture ed opere nel rispetto della legge 13/89.
Come riscontrato all’interno del testo di legge, la norma ha introdotto un regime speciale per l’abbattimento delle barriere all’interno degli edifici condominiali consentendo al condominio di deliberare la rimozione degli ostacoli con un numero di voti inferiore a quello che sarebbe altrimenti necessario per apportare modifiche allo stabile.
Recentemente la Corte di Cassazione ha chiarito che, per eliminazione della barriera architettonica si deve intendere ogni opera diretta a rimuovere un ostacolo che si frappone tra un luogo ed un altro e che impedisce al cittadino disabile l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità.
L’argomento rappresenta una questione estremamente importante per un gran numero di soggetti con disabilità ma purtroppo sino ad oggi la giurisprudenza si è espressa spesso in modo contrastante.
Alla base di tale indeterminatezza vi è il conflitto tra le ragioni di proprietà – comuni o individuali – e le ragioni del condomino disabile che pretende il superamento di una barriera architettonica.
Con tali premesse si rende necessario stabilire se debba prevalere la tutela del patrimonio o la tutela del soggetto disabile.
Molto spesso il disabile è anche un comproprietario dell’edificio condominiale ma è prima di tutto un soggetto che ha il diritto all’accessibilità dell’edificio stesso ed alla propria abitazione.
Gli ostacoli all’ingresso di un edificio o l’inadeguatezza dei percorsi sono soltanto alcune tra le condizioni più comuni in grado di compromettere seriamente l’autonomia delle persone con difficoltà motorie. Modificare queste situazioni significa prevedere interventi strutturali fattibili e risolutivi.

La legislazione in materia nella sua fase di applicazione rivela infatti la sua totale inadeguatezza e ci offre una chiave di lettura particolarmente critica delle norme in materia di condominio.
In via preliminare è bene chiarire che la barriera architettonica è una situazione ambientale che interagisce negativamente con i diritti di una persona e non solo con il suo patrimonio.
In primo luogo incide sul diritto al pieno inserimento sociale che ha come condizione la possibilità per il disabile di accedere, in autonomia e sicurezza, dove meglio crede in base alle sue necessità, interessi ed aspirazioni.
La visione del disabile agli occhi della società è mutata ormai da tempo e la socializzazione è considerata come elemento essenziale per la salute del soggetto con effetti e funzioni terapeutiche al pari delle cure e delle terapie di riabilitazione.
La lettera G dell’art. 2 del DM n.236 del 14.06.1989 identifica l’accessibilità quale uno dei presupposti per un pieno e libero inserimento sociale della persona disabile e dunque per la sua realizzazione.
Per la Giustizia dunque la barriera architettonica costituisce una situazione che può compromettere la salute e lo sviluppo della persona disabile.
Essa può essere fonte oltre che di un danno alla salute del disabile (danno biologico) anche di un danno esistenziale che consiste nella riduzione della potenzialità di godimento della propria abitazione considerando inclusi in tale danno tutti gli impedimenti che la persona subisce sul piano delle attività attraverso cui persegue il proprio sviluppo individuale.
L’accessibilità intesa come la possibilità anche per persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale di raggiungere l’edificio e le sue singole unità immobiliari, di entrare agevolmente e di fruire di spazi ed attrezzature in condizioni di adeguata autonomia e sicurezza è diventata una qualità essenziale degli edifici privati di nuova costruzione ad uso di civile abitazione quale conseguenza dell’affermarsi della coscienza sociale del dovere collettivo di rimuovere preventivamente ogni possibile ostacolo alla esplicazione dei diritti fondamentali delle persone con handicap fisici.
Purtroppo, dall’esame delle diverse sentenze in materia di abbattimento delle barriere architettoniche risulta che non è stato tuttavia risolto il problema di fondo ovvero se il superamento della barriera architettonica realizzato mediante iniziativa di un singolo debba obbligare i condomini al consenso al solo fine di vedere un loro concorso nelle spese di realizzazione dell’intervento.
La giurisprudenza di merito e di legittimità , sulla base di una interpretazione letterale della L.13 e nel rispetto delle norme in materia di condominio non deroga in alcun modo circa l’intangibilità dei diritti di proprietà dei condomini intaccati dalle innovazioni richieste o adottate dal disabile.
In altri casi la giurisprudenza ha prestato maggiore ed espressa attenzione all’esigenza di tutela per le posizioni soggettive costituzionalmente rilevanti del disabile ed alla funzione sociale che deve avere la proprietà privata con l’intento di garantire un’applicazione della L.13 più incisiva sul piano della tutela effettiva.
In questo senso il Codice Civile va riletto alla luce della Costituzione che garantisce principalmente valori personali e non patrimoniali.
Non bisogna dimenticare che proprio con riferimento allo specifico tema dell’abbattimento delle barriere architettoniche la Corte Costituzionale con la sentenza n.167 del 10 maggio 1999, dichiarando l’illegittimità costituzionale del secondo comma dell’art.1052 del Codice Civile, ha definitivamente chiarito che per realizzare condizioni di accessibilità è possibile incidere sul diritto di proprietà del terzo atteso che ai sensi dell’art.42 della Costituzione è lecito imporre limiti alla proprietà privata allo scopo di assicurarne la funzione sociale e che l’accessibilità è una qualità essenziale anche nell’edificio condominiale.

Arch. Assunta Polcaro
Presidente
TRASFORM-AZIONE CIVICA
Associazione di Promozione Sociale

Per ulteriori informazioni
scrivere a: studiopolcaro@gmail.com

per accessibilmente

 

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